多年来，伴随我国经济的发展，各类型的物流园区蓬勃兴起，为产业升级做出了重要的贡献。当前，在市场需求、政策利好以及技术创新等动力的驱动下，我国物流园区正在加快现代化转型。

11月底，《中国物流与采购》杂志经过近两个月的调研分析，最终确定了“2022物流园区Top10”榜单并陆续发布。过去一年来，我国物流园区数智化运营、低碳绿色发展趋势明显，服务区域经济发展与城市需求的能力进一步加强。

就园区规模（包括面积与数量）而言，参与本次《中国物流与采购》杂志调研的物流园区在覆盖城市范围以及园区数量继续呈现增长趋势。在今年的园区Top10榜单中，园区总面积超千万平方米的企业共有四家。

截止今年10月，位列本次物流园区Top10榜首的普洛斯在中国市场运营物流园区的总面积遥遥领先于其他园区，具有显著优势，且在我国70个地区市场，投资、开发和管理着450多处物流仓储、制造及研发、数据中心及新能源基础设施。

紧随其后的万纬物流，作为后起之秀，从2015年正式进军物流园区领域以来，通过为客户提供高标准的仓储设施和多元化的冷链服务为核心业务，不断扩大版图。9月7日，万纬物流董事长张旭在分享企业的发展现状时介绍，万纬物流已在全国47个城市运营管理163个项目，47个冷链园区，仓储规模超过1200万平方米。

而以传化货运网和智能公路港为核心业务的传化智联，则早已经完成了全国性网络布局，开展业务的公路港城市物流中心达到65个，形成了依托专业化、标准化、集约化的基础设施为制造企业、商贸企业、物流企业、卡车司机等提供一站式综合性园区服务，为超过10000家的企业客户提供服务。

除了普洛斯、万纬物流与传化智联外，包括宝湾、深国际、和立东升在内的等大部分物流园区企业近年来稳步发展。比如宝湾，从2011年成立至今的十一年时间里，已在国内40多个经济热点城市战略性布局了70多个高端综合物流园区，规划、在建及成熟运营物流设施总面积亦达到近1000万平方米。

全球房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行近日发布的研究报告显示，中国高端物流仓储市场存量在今年第二季度达到了9497万平方米，按照此前每个季度500万平方米左右的增长速度，我国高端物流仓储市场规模即将突破1亿平方米。今年年初戴德梁行曾预计，到2024年底，中国高标物流仓储市场还将迎来超过3420万平方米新增高标仓库入市。

对于高端物流仓储市场规模的不断增长，业界分析认为，伴随我国推动经济高质量发展以及产业结构转型升级，物流园区的发展也在发生深刻变化，高标仓的市场需求快速增加。更为重要的是，物流园区的发展正以数智化与低碳绿色为主要特点，向现代化综合物流服务商转型。

具体而言，在数智化发展方面，通过数智化手段转型，实现园区精细化运营、节能减排、降本增效，已经成为物流园区发展的共识。比如，普洛斯今年8月推出面向园区场景的轻量化数智资产管理解决方案——普洛斯ASP云资管服务，采取以线上为主、线下结合的服务方式，可以一键触达园区管理者、现场运营人员与租户等多角色，打通招商、租户服务及运营等环节的信息壁垒，让业主实现标准化、可视化、智能化管理。

同样积极推动数智化建设的还有深国际，其在粤港澳大湾区在建、待建的大型仓储项目中打造集约化、规模化、智慧化程度更高的新一代“深国际数字物流港”产品，而深国际位于深圳龙华区观澜街道的深国际龙华数字物流港项目就采用5G等新一代信息技术，以智能硬件为基础，数字化平台为载体，实现了生态型、智慧型、创新型的多业态融合。

在低碳绿色方面，伴随“双碳”目标的践行，节能减碳、绿色转型的行动已经在物流园区、产业园区等基础设施大力开展，物流园区正在推出更多绿色低碳的解决方案。

11月24日，普洛斯联合上海市节能减排中心等多家单位发布《2022年零碳园区实践白皮书》，聚焦绿色投资、数智运营、融合共生、“碳”循未来等维度，充分探索零碳园区实践的必要及充分条件，致力于携手上下游客户、合作伙伴共建零碳园区生态。

今年7月，普洛斯旗下分布式新能源业务普枫新能源完成对某跨国能源集团中国境内73.32MW（兆瓦）分布式光伏项目的收购，包括多个自发自用、余电上网子项目。据悉，这批项目集中分布在我国中部及东部地区，目前均处于稳定运营阶段。据测算，此批项目每年发电量约7332万千瓦时（Kwh），相当于每年节约标准煤约23071吨，降低二氧化碳排放约59984吨。

万纬物流则是全面践行ESG理念，推动可持续发展。张旭介绍，截止今年8月底，万纬物流绿色建筑面积达275.6万平方米。他表示：“万纬物流正在围绕建设韧性供应链、加强科技与运营协同、全面践行ESG（环境、社会和公司治理）三大方向建设核心竞争力。”以万纬上海临港、杭州钱塘两个项目为例，就是以绿色环保设计为核心竞争力，从高效用地、节水、节能、节材、环境舒适等几个维度，打造低碳智慧物流园区。通过采用高性能建筑围护结构，积极利用屋顶天窗自然采光减少人工照明，提高机电系统效率，加强各个系统的运行管理以及各系统的性能，使用高效节水器具，并配置低排放和节能车辆专用停车位来实现。同时，园区通过在所有仓库屋面架设分布式光伏系统，形成与以往园区完全不同的电源结构，光伏发电量可适度抵消建筑物综合运行能耗。

实际上，物流园区作为物流供应链上重要一环一直在进行创新变革，伴随技术、服务、模式等创新力度的加大，以数智化和低碳绿色为主要核心的发展趋势也使得其服务链条进一步延展，包括此次上榜Top10榜单的大部分园区企业在内，越来越多的物流园区企业正加大向现代化综合物流服务商转变的步伐。

产业与消费结构的调整给物流园区发展带来的另一大影响，是专业化与精细化的需求愈加明显，这在依托食品冷链、电商、汽车、电子等产业集聚区的物流园区上体现尤为突出。

比如，在冷链物流基础设施方面，消费者购买力的提升，食品安全意识的提高，生活物资资保障的重视加强，增值服务的需求增加，药品运输、储存和配送需求日益增长等诸多因素，都在推动冷链物流基础设施的需求。

9月29日，戴德梁行发布的《中国物流冷库——冷空间迎来发展热潮》报告指出，未来几年，中国冷库市场预计将会迎来更多的仓储空间供应，这不仅能够满足生鲜商品的储存和分销需求，同时亦迎合易腐类医药的储藏诉求。鉴于不断增长的市场需求和日益完善的基础设施，中国冷库投资也将持续升温。

实际上，越来越多的物流开发商正加大这一领域的投入与建设。以万纬物流为例，截止今年10月底，已在全国运营管理35个专业冷链园区，冷链可运营面积达209万平方米，托盘数超过180万个。

除了冷链仓储需求大幅提升外，电商仓储需求也同样保持增长。究其原因，受消费习惯的改变以及新冠疫情影响，电子商务及线上化零售的渗透率进一步提升。国家统计局的数据显示，今年1～10月份，全国网上零售额109542亿元，同比增长4.9%。其中，实物商品网上零售额94506亿元，增长7.2%，占社会消费品零售总额的比重为26.2%。而在电商需求的推动下，市场对于包括物流园区在内的相关物流基础设施的需求持续保持旺盛。

总体而言，伴随我国经济发展，产业结构与消费结构的调整，物流行业进入全新发展阶段，物流园区同样如此。当前，我国物流园区正在不断升级科技及服务能力，从数智化、低碳绿色、专业化、细分化等各个维度加速向现代化的物流园区转型升级，其服务、城市运行及产业发展的能力也在大幅提升。(本文刊载于《中国物流与采购》杂志2022年第23期封面专题）